장부 열람·등사 승소사례, 어디까지 인정되고 어디서 잘릴까

구분소유자는 관리업무나 관리비의 적정한 집행을 감독하기 위해 필요한 범위에서 상당한 이유가 있는 경우, 관리단에 장부·서류의 열람·등사와 등본 교부를 청구할 수 있습니다. 다만 그 권리는 무제한이 아니며, 대상과 이유를 구체적으로 증명해야 하고 '등사'의 방법에도 한계가 있습니다.

이번 포스팅에서는 법무법인(유한) 강남의 박창신 변호사팀이 집합건물 구분소유자들을 대리하여, 회계자료 공개를 거부해 온 관리단을 상대로 장부·서류의 열람·등사 및 등본 교부를 명하는 판결을 받아낸 사례를 소개해 드립니다.

성공사례 — 법무법인(유한) 강남 박창신 변호사팀 수행, 「열람·등사 청구」 승소 사례(인천지방법원 2021. 7. 2. 선고 판결)

관리단이 회계장부를 보여주지 않는다면, 구분소유자는 이를 강제로 열람할 수 있을까?

사건의 개요 — 주차수익과 제3자 명의 계좌

이 사건 건물은 여러 구분소유자로 이루어진 집합건물이고, 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 조직되어 있었습니다. 원고들이 문제 삼은 사정은 다음과 같습니다.

• 관리단이 구분소유자·입주자들에게 보고하거나 동의를 구하지 않은 채 임의로 관리방법을 결정하고 있었습니다.
• 지하 주차장의 주차업체 선정 과정, 계약금액과 조건, 주차장 운영 수입·지출 자료를 공개하지 않았습니다.
• 구분소유자들의 동의 없이 장기수선충당금과 주차수익 등을 사용하여 공사를 진행하고 불분명한 업무추진비를 사용했습니다.
• 관리단 명의 계좌가 아니라 관리인이 유일한 임원이자 사내이사로 있는 회사 명의 계좌로 관리비를 수령·집행했습니다.

이에 구분소유자들은 2018년 1월 1일 이후의 관련 장부·서류에 대한 열람·등사와 등본 교부를 청구하는 소송을 제기했습니다.

법원이 제시한 법리 — 근거는 「집합건물법」 제26조입니다

법원은 다음 조문들을 종합해 청구권의 근거를 설명했습니다.

• 제26조 제1항·제2항 — 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 사무에 관한 보고를 하여야 하고, 이해관계인은 그 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다.
• 시행령 제6조 제1항 — 보고해야 하는 사무로 ① 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립 내역, ② 그 밖에 관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역, ③ 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건, ⑥ 건물의 대지·공용부분·부속시설의 보존·관리·변경에 관한 사항 등을 열거합니다.
• 제26조 제3항 — 법이나 규약에 규정되지 않은 관리인의 권리의무에는 민법의 위임에 관한 규정이 준용되고, 민법 제681조·제683조에 따라 수임인은 선량한 관리자의 주의로 사무를 처리하고 위임인의 청구가 있으면 처리상황을 보고해야 합니다.

이를 종합해 법원은 이렇게 정리했습니다.

집합건물의 구분소유자는 관리인이 선량한 관리자의 주의로써 관리업무를 집행하고 있는지의 확인 등 관리업무나 관리비의 적정한 집행에 대한 감독을 위하여 필요한 범위 내에서 상당한 이유가 있는 경우 관리단에 대하여 각종 장부나 서류 등의 열람·등사 및 등본 교부를 청구할 권리가 있다. 그러나 그 권한의 남용을 방지하기 위하여 열람·등사의 이유를 구체적으로 적시하여야 할 뿐만 아니라, 청구의 특정과 집행 가능성의 관점에서 장부·서류의 존재 및 그 서류와 열람 이유의 관련성을 구체적으로 증명할 책임을 부담한다.

인용된 부분 — 무엇이 받아들여졌을까

법원은 구분소유자인 원고 4명에 대하여 청구를 인용했습니다. 판단의 근거는 각 서류가 시행령 제6조 제1항의 보고사항과 연결된다는 점이었습니다.

• 업무추진비 영수증 — 업무추진비 사용 내역 확인에 필요한 자료로, 시행령 제6조 제1항 제1·2호의 보고사항과 관련됩니다.
• 관리비·주차수익·장기수선충당금 사용 내역 자료 — 같은 항 제1·2호의 보고사항과 관련됩니다. 관리단이 일부 자료를 제출하기는 했지만 원고들이 청구한 2018. 1. 1. 이후가 아니라 2018. 9. 1. 이후 자료만 제출했으므로 청구를 받아들일 필요가 있다고 보았습니다.
• 주차업체 선정 과정과 수입·지출 경위를 확인할 수 있는 자료 — 같은 항 제1·2·3·6호의 보고사항과 관련됩니다.

주목할 점은 집행 방법까지 주문에 특정되었다는 것입니다. 법원은 "판결 확정일로부터 7일 후부터 공휴일 및 토요일을 제외한 30일 동안, 관리단의 업무시간(09:00부터 18:00까지) 내에 한하여 관리단 사무실에서" 열람·등사하게 하고 그 등본을 교부하라고 명했습니다.

받아들여지지 않은 부분 — 실무상 더 중요한 대목

이 판결의 실무적 가치는 오히려 어디서 청구가 잘렸는지에 있습니다.

1) 구분소유자·이해관계인임이 증명되지 않은 원고

원고 1명은 구분소유자로부터 승낙을 받아 점유하는 자로서 점유권원을 증명하겠다고 주장했으나 증거를 제출하지 않았습니다. 법원은 이 원고에게는 열람·등사·등본 교부를 청구할 권리가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 임차인의 청구 가능성은 임차인도 관리사무 보고 자료 열람을 청구할 수 있을까에서 별도로 다루었습니다.

2) 소송 중 이미 현출된 서류 — 각하

관리단이 소송 중 임의로 제출했거나 금융거래정보제출명령으로 이미 현출된 서류(업무추진비 사용 내역, 각 계좌 입출금 내역서 등)에 대한 청구 부분은 소의 이익이 없어 각하되었습니다. 소송 중 자료가 나오면 그 범위만큼 청구를 정리해야 한다는 뜻입니다.

3) 존재가 증명되지 않은 서류 — 기각

계좌번호가 잘못 기재된 입출금내역서 청구는 해당 계좌가 존재한다고 볼 증거가 없다는 이유로 기각되었습니다. 또한 주차장 위탁관리회사의 조직기구, 직원 현황, 4대보험 가입증명서는 시행령 제6조 제1항 각 호의 보고사항과 관련된 자료라고 볼 주장·증명이 없다는 이유로 기각되었습니다.

4) 사진촬영과 파일 복사는 '등본의 교부'가 아닙니다

원고들은 사진촬영과 컴퓨터 저장매체 복사 방식의 등사도 구했지만 받아들여지지 않았습니다. 법원이 든 이유는 세 가지입니다.

• 「집합건물법」 제26조 제2항은 **자기 비용으로 '등본의 교부'**를 청구할 수 있다고 정하는데, 등본은 원본의 내용을 전부 베낀 서류를 뜻하므로 사진촬영이나 파일 복사가 여기에 포함된다고 보기 어렵습니다.
• 관리단이 보관 중인 회계서류의 상당 부분이 종이 문서여서 저장매체에 복사할 필요성이 없어 보입니다.
• 상당수 자료가 소송 중 이미 현출되어 등사 필요성이 줄었습니다.

5) 간접강제 — 요건이 엄격합니다

원고들은 위반행위 1일당 각 10만 원의 간접강제도 구했습니다. 법원이 인용한 기준은 다음과 같습니다.

부대체적 작위채무를 명하는 판결의 실효성 있는 집행을 보장하기 위하여, 판결절차의 변론종결 당시에 보아 집행권원이 성립하더라도 채무자가 그 채무를 임의로 이행할 가능성이 없음이 명백하고, 그 판결절차에서 채무자에게 간접강제결정의 당부에 관하여 충분히 변론할 기회가 부여되었으며, 민사집행법 제261조에 의하여 명할 적정한 배상액을 산정할 수 있는 경우에는 그 판결절차에서도 간접강제결정을 할 수 있다.

— 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다50367 판결 등 참조

이 사건에서는 관리단이 소송 중 상당수 서류를 임의로 제출했기 때문에, 판결이 확정되어도 임의이행 가능성이 없음이 명백하다고 보기 부족하다고 판단되어 기각되었습니다.

마치며 — 청구서를 쓰기 전에 정리할 것

이번 판결은 구분소유자가 회계 및 관리업무를 확인하기 위해 장부·서류의 열람·등사를 청구하고 판결로 이를 강제할 수 있다는 점을 확인하는 한편, 그 청구가 어디서 잘리는지를 함께 보여줍니다.

• 자격 — 구분소유자 또는 이해관계인임을 등기부 등으로 증명합니다.
• 대상 — 서류를 하나씩 특정하고, 각 서류가 시행령 제6조 제1항의 어느 보고사항과 연결되는지를 적습니다.
• 기간 — 청구 기간을 명확히 하고, 상대방이 일부 기간만 제출하면 그 차이를 지적합니다.
• 방법 — 사진촬영·파일 복사가 필요하다면 그 필요성을 별도로 소명해야 합니다.
• 간접강제 — 상대방의 이행 거부 이력 등 위반 개연성 자료를 함께 제출합니다.

열람·등사 청구권의 일반 법리와 상급심 판단은 관리단 회계장부 열람·등사 청구, 어디까지 확인할 수 있을까에서 정리했습니다. 확인 결과 자금 전용이 의심된다면 장기수선충당금 횡령 판결 해설과 장기수선충당금 용도 제한 판결 해설을, 의사록 열람 거부에 대한 과태료 대응은 관리단집회 의사록 열람 거부와 과태료를 함께 참고하세요.

다만 이 판결은 해당 사건의 사실관계와 증거를 전제로 한 판단이며, 같은 유형의 사건에서 동일한 결과를 보장하지 않습니다. 관련하여 법률문제로 고민하고 계시다면, 집합건물 분야의 다양한 사건을 수행해 온 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 함께 관련 법령을 검토하시기를 권해드립니다.