일부공용부분 관리단 결의 무효 승소사례, 규약이 없으면 관리단도 없다

일부공용부분에 관한 관리단은 규약에 따라 구성되므로, 관리규약의 설정이 무효라면 그 관리단을 전제로 한 명칭 승인이나 임원 선출 결의도 함께 무효가 됩니다. 규약 설정에는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상이라는 가중된 정족수가 요구되기 때문입니다.

이번 포스팅에서는 법무법인(유한) 강남의 박창신 변호사팀이 상가 구분소유자들을 대리하여, 적법하게 구성되지 않은 '상가 관리단'의 관리단집회 결의가 무효라는 판결을 받아낸 사례를 소개해 드립니다.

성공사례 — 법무법인(유한) 강남 박창신 변호사팀 수행, 「관리단집회 결의 무효확인」 승소 사례(수원지방법원 2021. 5. 12. 선고 판결)

관리규약이 없는데 상가 관리단을 만들었다면, 그 결의는 유효할까?

사건의 개요 — 상가연합회를 해산하고 '관리단'을 만들었습니다

이 사건 집합건물은 공동주택 10개 동, 업무시설 5개 동, 판매시설 등으로 이루어진 대규모 집합건물이었고, 원고들은 그중 일부 판매시설(상가)의 소유자들이었습니다.

상대방은 기존 상가연합회를 해산한 뒤, 상가 부분에 관하여 「집합건물법」 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단을 구성하겠다며 2019년 12월 8일 집회를 열었습니다. 이 집회에서 다음 세 건이 결의되었습니다.

• 제1호 안건 — 관리단 명칭 승인
• 제2호 안건 — 관리규약 개정
• 제3호 안건 — 임원 선출

이후 상대방은 '○○ 관리단'이라는 명칭을 사용하면서 관리비를 징수·집행하고, 관리비 미납 세대에 대한 조치, 소방종합정밀점검업체 선정, 주차장 운영에 관한 사항을 의결하는 등 관리단의 업무를 수행했습니다. 이에 상가 구분소유자들이 위 결의의 무효확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

상대방의 본안 전 항변 — "우리는 관리단이 아니다"

상대방은 소송 자체가 부적법하다고 주장했습니다. 논리는 이랬습니다.

• 무효확인의 대상은 「집합건물법」상 일부공용부분 관리단의 결의인데, 자신은 상가연합회에 불과하여 피고적격이 없다
• 이 집회는 「집합건물법」상 관리단 집회가 아니므로 대상적격도 없다
• 현재 적법한 관리단을 구성하기 위한 절차가 다시 진행 중이므로 확인의 이익도 없다

법원은 이 항변을 모두 배척했습니다. 상대방이 관리단 명칭을 사용해 왔고, 임원(회장)으로 선임된 사람이 자신 명의 통장으로 구분소유자들로부터 관리비를 징수·집행하며 관리단 대표로 활동했고, 임원 회의에서 관리단 업무에 해당하는 사항들을 의결해 온 이상, 일부공용부분 관리단의 구성요건을 갖추지 못했음에도 관리단을 참칭하면서 업무를 수행하는 단체를 상대로 한 소송이므로 피고적격에 흠결이 없다고 본 것입니다.

또한 새 관리단 구성 절차가 재개되었다는 사정만으로 확인의 이익이 없다고 볼 수 없고, 오히려 결의의 효력에 관한 확인을 받아야 원고들의 현재 권리·법률상 지위에 대한 불안을 유효적절하게 제거할 수 있다고 판단했습니다.

핵심 쟁점 — 규약 설정이 무효이면 나머지 결의는 어떻게 되나?

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.

관리규약이 적법하게 설정되지 않았다면, 그 집회에서 이루어진 관리단 명칭 승인이나 임원 선출 결의도 유효한가?

법무법인(유한) 강남의 박창신 변호사팀은 다음과 같이 주장했습니다.

• 「집합건물법」 제23조 제2항에 따른 일부공용부분 관리단은 규약에 따라 구성되는데,
• 관리규약을 설정하려면 제29조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성이 필요하고,
• 이 사건 집회는 그 의결정족수를 충족하지 못했으므로 규약 설정 자체가 무효이며,
• 규약이 없으면 일부공용부분 관리단이 적법하게 성립할 수 없으므로 그 관리단을 전제로 한 명칭 승인·임원 선출 결의 역시 무효라는 것입니다.

규약 설정 정족수의 의미는 규약 설정 정족수 — 구분소유자·의결권 각 4분의 3에서, 특정 층·구역만의 관리단이 가능한지는 특정 층 구분소유자만의 관리단, 일부공용부분 관리단으로 가능할까에서 각각 정리했습니다.

법원의 판단 — 규약이 핵심 요소입니다

법원은 주위적 청구를 그대로 받아들였습니다. 판시의 뼈대는 두 문단입니다.

「집합건물법」 제23조 제2항에 따른 일부공용부분 관리단의 구성에 있어서 관리규약은 핵심적인 요소로서, 그에 따라 「집합건물법」에서는 관리규약의 설정·변경 및 폐지 시 가중된 의결정족수(구분소유자 4분의 3 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성)를 요구하고 있는데, 이 사건 집회에서 관리규약을 설정함에 있어 위 의결정족수에 현저히 미달한 상황이었던 것으로 보이므로, 관리규약의 설정은 효력이 없다.

관리규약의 설정이 되지 않아 결국 일부공용부분 관리단이 구성되지 않았던 상황이었던 만큼, 이 사건 결의 중 관리단 명칭 승인이나 관리인 선임(임원 선출) 부분 역시 효력이 없다.

상대방은 명칭 승인과 임원 선출은 '상가연합회의 명칭 변경 및 회장 선출'로서는 유효하다고 주장했지만, 법원은 상대방이 기존 상가연합회를 해산한 뒤 「집합건물법」상 일부공용부분 관리단을 구성하려고 집회를 연 것일 뿐 상가연합회의 명칭을 바꾸거나 회장을 뽑으려는 의사는 전혀 없었다고 보아 이 주장도 배척했습니다.

마치며 — 순서를 뒤집으면 전부가 흔들립니다

이번 판결은 일부공용부분 관리단을 만들려면 적법한 관리규약의 설정이 먼저이고, 그 규약 설정이 무효라면 이를 전제로 한 명칭 승인이나 임원 선출도 함께 무효가 된다는 점을 확인한 사례입니다.

실무에서는 "일단 임원부터 뽑고 규약은 나중에 정비하자"는 방식으로 진행되는 경우가 적지 않습니다. 그러나 규약이 관리단 성립의 전제인 이상, 이 순서를 뒤집으면 이후의 관리비 징수와 관리업무의 적법성까지 한꺼번에 다투어질 수 있습니다.

상가번영회 같은 임의 단체가 관리단이 될 수 있는지는 상가번영회도 관리단이 될 수 있을까에서, 일부 구분소유자가 세운 법인의 지위는 일부 구분소유자가 세운 주식회사, 관리단이 될 수 없다에서 다루었습니다. 무효인 결의를 나중에 추인할 수 있는지는 추인 결의가 있으면 다툴 이익이 없다를 참고하세요.

다만 이 판결은 해당 사건의 사실관계와 증거를 전제로 한 판단이며, 같은 유형의 사건에서 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

관리단 구성이나 결의의 효력이 의심된다면

• 문제 된 집회의 안건별 찬성 구분소유자 수와 의결권 비율을 각각 계산합니다(규약 설정은 각 4분의 3, 통상 결의는 각 과반수).
• 규약이 언제, 어떤 정족수로 설정되었는지의 이력을 확인합니다.
• 상대 단체가 관리단 명칭으로 한 행위(관리비 고지, 계약 체결, 임원 회의 의결)를 시간순으로 정리합니다.
• 관리비가 누구 명의 계좌로 징수·집행되었는지 확인합니다.
• 통상 결의 정족수를 규약으로 달리 정할 수 있는지는 의결정족수 과반수 규정은 임의규정을 참고하세요.

관리단의 구성이나 결의에 문제가 있으면 이후의 관리비 징수와 관리업무 전반으로 분쟁이 확대됩니다. 관련하여 법률문제로 고민하고 계시다면, 집합건물 분야의 다양한 사건을 수행해 온 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 함께 관련 법령을 검토하시기를 권해드립니다.