관리단·관리인승소사례
관리인 지위 부존재 확인 승소사례, 초과 위임은 전부 무효일까
의결권 위임 한도(집합건물법 시행령 제15조 제2항)를 초과한 위임의 효력이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 소송. 법원은 초과 부분만 효력을 제한하고 원고 청구를 전부 기각했습니다.
쟁점
의결정족수
이 쟁점을 다룬 글 21건
규약·의결권
관리단집회 의결정족수와 서면결의, 어디까지 유효할까
관리단집회의 의결정족수 계산 방법, 서면·전자적 방법에 의한 결의 요건, 결의가 무효가 되는 대표적인 절차 하자를 정리했습니다.
집합건물 소송 일반
재건축결의 구분소유자 산정, 도시정비법 시행령 준용 가능할까
집합건물법 제47조 재건축결의는 도시정비법과 독립적인 요건이므로, 도시정비법 시행령 제28조를 준용해 소재불명 구분소유자를 총수에서 제외할 수 없습니다.
규약·의결권
관리인 선임 의결정족수, 규약으로 따로 정할 수 있을까
집합건물법 제24조는 관리인 선임의 의결정족수를 따로 규정하지 않으므로, 규약으로 통상 결의(각 과반수)와 다른 의결정족수를 정할 수 있고 그러한 규약은 유효합니다.
규약·의결권
관리단 규약 변경, 관리위원회 결의나 과반수 결의로 할 수 있을까
규약의 설정·변경·폐지에 각 3/4 이상 찬성을 요구하는 집합건물법 제29조는 강행규정이므로, 관리위원회 결의로 규약을 변경하거나 의결정족수를 과반수로 낮추는 규약조항은 효력이 없습니다.
집합건물 소송 일반
공용부분의 변경과 개량행위, 무엇이 다를까
공용부분의 변경은 외관·구조·용도를 바꾸는 것으로 각 3/4 이상 결의가, 개량행위는 형상·효용을 유지하며 기능을 증진하는 것으로 통상 결의가 필요합니다.
규약·의결권
전유부분 사용금지 청구, 3/4 결의 요건과 위반자 의결권
집합건물법 제44조 사용금지 청구는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 집회 결의가 필요하고, 사용금지 대상 구분소유자의 의결권도 제한되지 않습니다.
규약·의결권
집회 개최가 불가능할 때, 서면결의로 관리 사항 결정하기
다수의 구분소유자가 집회를 열기 어려운 경우에도 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면결의가 있으면 관리단집회 결의가 있는 것으로 보아 건물 관리 사항을 결정할 수 있습니다.
규약·의결권
구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상, 어떻게 계산하나
구분소유자 수와 의결권(전유면적) 모두 3/4 이상이어야 하며, 한 명이 여러 전유부분을 소유해도 구분소유자 수는 1명으로 계산합니다. 의결권만 충족하면 결의는 성립하지 않습니다.
규약·의결권
규약 설정 정족수, 구분소유자·의결권 각 4분의 3의 의미
규약의 설정·변경·폐지는 구분소유자 수와 전유면적 기준 의결권이라는 두 요건을 각각 4분의 3 이상 동시에 충족해야 합니다. 계산 방법을 예시로 정리했습니다.
규약·의결권
관리단집회 결의에서 구분소유자 숫자 계산 방법
여러 명이 여러 전유부분을 공유하는 경우 구분소유자 숫자는 공유자 수와 전유부분 수 중 적은 수로 계산합니다. 구체적인 계산 예시를 정리했습니다.
관리단·관리인
미분양 집합건물의 관리단 구성, 시행사 지분 52%면 어떻게 되나
미분양 부분을 소유한 시행사를 포함해 구분소유자 전원으로 관리단이 당연 설립되며, 시행사 단독으로도 나머지 수분양자만으로도 결의가 어려워 협의가 필요합니다.
규약·의결권
서면결의 구분소유자 숫자 계산, 여러 점포 소유자는 1인
대법원은 집합건물법 제41조 제1항의 서면결의 수를 계산할 때 한 사람이 집합건물 내 수 개의 구분건물을 소유한 경우 1인의 구분소유자로 보아야 한다고 판시했습니다(대법원 2009다65546 판결).
규약·의결권
관리단 자체에 대한 의결권 위임은 불가능하다 — 결의 무효 사례
자연인이 아닌 단체는 총회에 참석해 찬성 의사를 표시할 수 없으므로, 관리단 자체에 의결권을 위임한 서면은 효력이 없고 그 결의는 의결요건 미달로 무효입니다.
규약·의결권
서면결의 동의 철회는 언제까지 가능할까 — 정족수 보충의 한계
서면결의 방식의 재건축결의는 유효하게 성립하기 전까지 동의를 철회할 수 있고, 정족수 미달로 무효가 된 결의를 사후 서면동의로 치유·보완할 수는 없습니다.
규약·의결권
회신 없으면 찬성으로 간주? 그런 정족수 산정은 무효다
서면결의는 구분소유자의 신중한 의사표시와 증명을 위해 '서면' 합의를 요건으로 하므로, 회신하지 않으면 찬성으로 간주한다는 통지는 법에 위반되어 효력이 없습니다.
규약·의결권
의결정족수 과반수 규정은 임의규정, 규약으로 달리 정할 수 있다
집합건물법 제38조 제1항의 구분소유자 및 의결권 과반수 규정은 임의규정이므로, 관리단 규약(정관)에서 의결정족수를 달리 정했다면 그에 따른 결의도 적법합니다.
규약·의결권
회신 없으면 찬성 간주? 관리단 총회 정족수 산정은 무효
구분소유자가 회신하지 않으면 찬성으로 간주한다는 통지 문구는 집합건물법 제41조의 취지에 반하여 효력이 없고, 무응답자를 찬성으로 계산한 의결정족수 산정은 인정되지 않습니다.
규약·의결권
한 점유자가 여러 구분소유자의 점포를 점유할 때 의결권 계산
점유자가 구분소유자 3명의 점포를 점유하며 각 의결권을 행사하면, 의결권은 각 전유면적 비율에 따르고 의결정족수는 구분소유자 3명으로 계산합니다.
규약·의결권
서면결의 5분의 4 정족수는 강행규정 — 규약으로 완화 못 한다
집회 없이 서면결의로 의결하려면 구분소유자 5분의 4 이상의 서면결의서가 필요하고, 이 정족수는 강행법규여서 규약으로 감경·가중할 수 없으며 완화한 규약은 무효입니다.
관리단·관리인
관리위원회 위원 자격과 의결정족수 산정, 어떻게 되나
관리위원회 위원은 구분소유자 중에서만 선출할 수 있고 이에 어긋나는 규약은 무효입니다. 관리단집회 결의는 구분소유자 과반수와 의결권 과반수를 모두 충족해야 성립합니다.
법률 상담 · 박창신 변호사
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관리단 운영, 관리비, 하자, 의결권 분쟁은 초기 대응이 결과를 좌우합니다. 사건 자료를 준비해 연락 주시면 쟁점을 짚어 드립니다.