규약·의결권
관리단집회 의결정족수와 서면결의, 어디까지 유효할까
관리단집회의 의결정족수 계산 방법, 서면·전자적 방법에 의한 결의 요건, 결의가 무효가 되는 대표적인 절차 하자를 정리했습니다.
쟁점
서면결의
이 쟁점을 다룬 글 24건
규약·의결권
집합건물법 제41조 서면합의, 언제 유효하게 성립하는가
구분소유자들이 서면 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다면, 별도의 형식 제한 없이 관리단집회 결의를 갈음하는 서면합의가 유효하게 성립한다는 대법원 판례 해설입니다.
집합건물 소송 일반
집합건물 재건축결의의 변경과 매도청구권 행사기간
매도청구권은 촉구에 대한 회답기간 만료일부터 2개월 이내에 행사해야 하고, 유효하게 성립한 재건축결의의 내용 변경에는 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다.
규약·의결권
집회 없이 서면 동의로 설정한 관리단 규약, 유효할까
구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회 결의를 한 것으로 보므로, 구분소유자 전원이 서면으로 동의한 규약은 집회를 열지 않았어도 유효하게 성립합니다.
집합건물 소송 일반
집합건물 리모델링, 구분소유자 동의 요건은 어떻게 될까
리모델링을 대수선·증축으로 본다면 공용부분의 변경에 해당하여 집회 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상, 서면·전자적 합의는 각 4/5 이상이 필요합니다.
집합건물 소송 일반
집합건물 명칭 변경, 구분소유자 동의요건은 어떻게 될까
집합건물의 명칭 변경은 공용부분 변경에 준하여 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 결의가 필요하고, 서면·전자적 결의로 대신하면 각 4/5 이상의 합의가 필요합니다.
집합건물 소송 일반
공용부분을 전유부분으로 변경할 수 있을까
공용부분의 전유부분 변경은 집합건물법 제15조의 공용부분 변경에 포함되어, 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 집회 결의(서면·전자 합의는 각 4/5 이상)와 구조상·이용상 독립성이 필요합니다.
집합건물 소송 일반
공동주택 난방방식 변경, 주택법과 집합건물법 중 어느 법이 적용될까
공동주택의 난방방식 변경은 공용부분의 변경으로서 원칙적으로 집합건물법 제15조의 요건을 갖추어야 하고, 주택법은 집합건물법보다 유리한 규정이 있을 때에만 우선 적용됩니다.
집합건물 소송 일반
공용부분의 변경과 개량행위, 무엇이 다를까
공용부분의 변경은 외관·구조·용도를 바꾸는 것으로 각 3/4 이상 결의가, 개량행위는 형상·효용을 유지하며 기능을 증진하는 것으로 통상 결의가 필요합니다.
규약·의결권
전유부분 사용금지 청구, 3/4 결의 요건과 위반자 의결권
집합건물법 제44조 사용금지 청구는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 집회 결의가 필요하고, 사용금지 대상 구분소유자의 의결권도 제한되지 않습니다.
규약·의결권
의결정족수 미달, 추가 서면동의로 보충할 수 있을까
총회에서 정족수에 미달했다면 결의는 부결된 것이고, 사후의 추가 서면동의로 유효하게 되지 않습니다. 다만 같은 안건에 대해 각 4/5 이상의 서면결의가 있으면 집회 결의로 의제됩니다.
규약·의결권
서면결의 동의서, 인감증명서 꼭 첨부해야 할까
집합건물법은 서면결의 시 인감증명서 등 증빙서류 제출을 요건으로 하지 않으므로, 인감증명서가 첨부되지 않았다는 이유로 서면결의의 효력이 문제 되지는 않습니다.
규약·의결권
집회 개최가 불가능할 때, 서면결의로 관리 사항 결정하기
다수의 구분소유자가 집회를 열기 어려운 경우에도 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면결의가 있으면 관리단집회 결의가 있는 것으로 보아 건물 관리 사항을 결정할 수 있습니다.
관리단·관리인
집합건물 관리인 해임, 집회 결의와 해임청구소송 두 가지 방법
관리인 해임은 관리단집회에서 구분소유자·의결권 각 과반수 결의로 하거나, 부정한 행위 등이 있으면 법원에 해임청구소송을 제기해 할 수 있습니다. 서면결의는 각 5분의 4 이상 합의가 필요합니다.
규약·의결권
서면결의 구분소유자 숫자 계산, 여러 점포 소유자는 1인
대법원은 집합건물법 제41조 제1항의 서면결의 수를 계산할 때 한 사람이 집합건물 내 수 개의 구분건물을 소유한 경우 1인의 구분소유자로 보아야 한다고 판시했습니다(대법원 2009다65546 판결).
규약·의결권
집회 없이 서면 서명만 받은 규약, 유효하게 성립할까
구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 집회를 열지 않아도 규약 설정 결의가 있는 것으로 보므로, 전원이 서면 동의한 규약은 유효하게 성립합니다.
관리단·관리인
분양계약서로 관리인을 정했다면, 서면결의로 인정될 수 있다
관리인 선임은 집합건물법 제41조 제1항의 서면결의로 가능하고 집회 소집·개최도 필요 없으므로, 건축주를 관리인으로 한다는 분양계약 조항이 서면결의로 인정될 수 있습니다.
관리단·관리인
관리인 선임·해임은 관리단집회 결의로만, 제24조는 강행규정
관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의하도록 한 집합건물법 제24조 제2항은 강행규정이므로 이와 다른 규약은 무효이고, 전자투표는 제41조 제1항의 서면합의로 인정되지 않습니다.
규약·의결권
서면결의 동의 철회는 언제까지 가능할까 — 정족수 보충의 한계
서면결의 방식의 재건축결의는 유효하게 성립하기 전까지 동의를 철회할 수 있고, 정족수 미달로 무효가 된 결의를 사후 서면동의로 치유·보완할 수는 없습니다.
규약·의결권
회신 없으면 찬성으로 간주? 그런 정족수 산정은 무효다
서면결의는 구분소유자의 신중한 의사표시와 증명을 위해 '서면' 합의를 요건으로 하므로, 회신하지 않으면 찬성으로 간주한다는 통지는 법에 위반되어 효력이 없습니다.
규약·의결권
서면결의, 내용을 충분히 인식하고 합의했다면 유효하다
집합건물법은 서면합의의 절차나 결의서 형식에 제한을 두지 않으므로, 구분소유자들이 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다면 서면결의는 유효합니다.
규약·의결권
회신 없으면 찬성 간주? 관리단 총회 정족수 산정은 무효
구분소유자가 회신하지 않으면 찬성으로 간주한다는 통지 문구는 집합건물법 제41조의 취지에 반하여 효력이 없고, 무응답자를 찬성으로 계산한 의결정족수 산정은 인정되지 않습니다.
규약·의결권
서면결의 5분의 4 정족수는 강행규정 — 규약으로 완화 못 한다
집회 없이 서면결의로 의결하려면 구분소유자 5분의 4 이상의 서면결의서가 필요하고, 이 정족수는 강행법규여서 규약으로 감경·가중할 수 없으며 완화한 규약은 무효입니다.
규약·의결권
서면결의 '구분소유자 수', 여러 호실 소유자는 1인으로 센다
집합건물법 제41조 제1항의 서면결의 요건에서 구분소유자의 수를 계산할 때, 한 사람이 집합건물 내에 여러 개의 구분건물을 소유한 경우에는 1인의 구분소유자로 보아야 합니다.
법률 상담 · 박창신 변호사
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