규약·의결권
관리단집회 의결정족수와 서면결의, 어디까지 유효할까
관리단집회의 의결정족수 계산 방법, 서면·전자적 방법에 의한 결의 요건, 결의가 무효가 되는 대표적인 절차 하자를 정리했습니다.
쟁점
관리단집회
이 쟁점을 다룬 글 28건
규약·의결권
집합건물법 제41조 서면합의, 언제 유효하게 성립하는가
구분소유자들이 서면 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다면, 별도의 형식 제한 없이 관리단집회 결의를 갈음하는 서면합의가 유효하게 성립한다는 대법원 판례 해설입니다.
집합건물 소송 일반
상가 전유부분 수직증축, 관리단집회 결의만으로 가능할까
상가 집합건물 전유부분의 수직증축은 개정 주택법의 수직증축형 리모델링 규정을 준용할 수 없고, 재건축 절차와 달리 관리단집회 결의만으로는 허용되지 않는다는 대법원 판례를 정리했습니다.
규약·의결권
관리단집회 의사록 열람 거부, 과태료로 대응할 수 있을까
이해관계인은 집회 의사록의 열람과 등본 발급을 청구할 수 있고, 보관자가 거부하면 소관청이 100만 원 이하의 과태료를 부과합니다. 법적 근거를 정리했습니다.
규약·의결권
집회 없이 서면 동의로 설정한 관리단 규약, 유효할까
구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회 결의를 한 것으로 보므로, 구분소유자 전원이 서면으로 동의한 규약은 집회를 열지 않았어도 유효하게 성립합니다.
규약·의결권
전유부분 사용금지 청구, 3/4 결의 요건과 위반자 의결권
집합건물법 제44조 사용금지 청구는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 집회 결의가 필요하고, 사용금지 대상 구분소유자의 의결권도 제한되지 않습니다.
규약·의결권
집회 개최가 불가능할 때, 서면결의로 관리 사항 결정하기
다수의 구분소유자가 집회를 열기 어려운 경우에도 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면결의가 있으면 관리단집회 결의가 있는 것으로 보아 건물 관리 사항을 결정할 수 있습니다.
규약·의결권
집합건물법상 의결권이란 — 지분비율 계산과 규약의 예외
의결권은 관리단집회 결의에 참가하는 권리로, 규약에 달리 정하지 않으면 전유부분 면적의 지분비율에 따릅니다. 계산 예시와 규약으로 달리 정하는 방법을 정리했습니다.
규약·의결권
관리단집회 결의에서 구분소유자 숫자 계산 방법
여러 명이 여러 전유부분을 공유하는 경우 구분소유자 숫자는 공유자 수와 전유부분 수 중 적은 수로 계산합니다. 구체적인 계산 예시를 정리했습니다.
규약·의결권
전유부분을 여러 명이 공유할 때 의결권 행사 방법
하나의 전유부분을 여러 명이 공유하면 의결권을 행사할 1인을 정해야 하며, 이는 강행규정입니다. 공유자가 지분비율로 개별 행사할 수 없다는 점을 정리했습니다.
규약·의결권
대리인에 의한 의결권 행사, 대리인 자격은 누구까지인가
집합건물법 제38조 제2항의 대리인은 규약에 제한이 없으면 구분소유자가 아니어도 될 수 있으나, 규약이 자격을 구분소유자로 제한하면 그에 따릅니다. 제41조 제2항의 대리인 집회와의 차이도 정리했습니다.
규약·의결권
임차인의 의결권 행사와 대리인 의결권 행사의 차이
점유자인 임차인은 법이 정한 집회에서 대리권 없이도 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있지만, 대리인에 의한 행사는 대리권 수여와 대리권 증명 서면 제출이 필요합니다.
규약·의결권
임차인이 규약 설정 집회에서 의결권을 행사할 수 있을까
임차인은 공용부분 관리, 관리인·관리위원 선임과 해임 집회에서만 대리권 없이 의결권을 행사할 수 있고, 규약 설정 집회에서는 구분소유자로부터 대리권을 받아야 행사할 수 있습니다.
규약·의결권
코로나19로 관리단집회 시간·장소를 변경했다면
소집통지 후 부득이한 사정으로 개회시간·소집장소가 변경되어도, 출석자가 기다려 참석하기 곤란하지 않은 정도의 지연이거나 변경 장소를 상당한 방법으로 알리고 이동 조치를 다했다면 소집절차는 적법할 수 있습니다.
규약·의결권
관리단집회 절차, 소집요구부터 총회결과 보고까지
관리인이 있으면 관리인 소집 또는 구분소유자 1/5의 소집요구로, 관리인이 없으면 구분소유자 1/5의 소집요구로 관리단집회를 개최하며, 소집 공고·통지·개최·의사록 작성 순서로 진행합니다.
규약·의결권
공유 전유부분의 의결권, 행사자 못 정하면 행사 불가
전유부분이 여러 명의 공유인 경우 의결권을 행사할 1인을 정해야 하고, 지분이 동등해 행사자를 정하지 못하면 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며 지분비율로 개별 행사할 수도 없습니다.
규약·의결권
임차인도 관리단집회 의결권을 서면·대리로 행사할 수 있을까
점유자(임차인)는 관리인 선임 등 법이 정한 사항에서 구분소유자를 대신해 의결권을 행사할 수 있고, 직접 참석 외에 서면·전자적 방법·대리인을 통한 행사도 가능합니다.
규약·의결권
관리단 자체에 대한 의결권 위임은 불가능하다 — 결의 무효 사례
자연인이 아닌 단체는 총회에 참석해 찬성 의사를 표시할 수 없으므로, 관리단 자체에 의결권을 위임한 서면은 효력이 없고 그 결의는 의결요건 미달로 무효입니다.
규약·의결권
서면결의서 사전 개표는 중대한 하자 — 관리인 선출 결의 무효
관리단집회 소집통지에서 정한 집회시간보다 앞서 서면결의서를 개표하는 것은 선거의 중립성·공정성을 현저히 침해하는 결의방법상 중대한 하자로, 결의가 무효로 됩니다.
규약·의결권
점유자 의결권 행사방법, 제한적으로 해석하면 안 된다
점유자는 집합건물법 제24조 제4항의 의결권을 직접 참석뿐 아니라 서면·전자적 방법·대리인을 통해서도 행사할 수 있으며, 행사방법을 제한하는 해석은 신중해야 합니다.
규약·의결권
점유자(임차인)의 의결권이 구분소유자보다 우선하는 경우
구분소유자가 집회 전에 직접 의결권을 행사하겠다고 관리단에 통지하지 않으면, 관리인 선임에 관하여는 점유자(임차인)의 의결권 행사가 우선하여 유효합니다.
규약·의결권
수임인 공란 위임장의 효력과 점유자 의결권 행사의 법리
수임인이 공란이거나 작성일자가 없는 위임장도 부적법하지 않다는 판결이 있고, 문자 메시지 위임장은 효력이 부정됐습니다. 점유자 의결권 행사와의 관계까지 정리했습니다.
규약·의결권
구분소유자의 배우자·가족이 의결권을 행사해도 적법할까
규약이 구분소유자를 대리하는 배우자를 구분소유자에 포함시키고 대리인에 의한 의결권 행사를 허용한다면, 배우자는 물론 가족의 대리 의결권 행사도 적법합니다.
규약·의결권
집회 소집통지는 발송으로 충분, 도달까지는 필요 없다
관리단집회 소집통지는 구분소유자의 등기부상 주소나 전유부분 소재지로 발송하면 충분하고, 일부 구분소유자가 실제로 받지 못했더라도 소집통지의 효력에는 영향이 없습니다.
규약·의결권
무효인 집회 결의, 추인 결의가 있으면 다툴 이익이 없다
임원선임결의가 무효라도 이후 집회에서 이를 인준하거나 재차 선임결의를 했다면, 종전 결의의 무효확인을 구하는 것은 과거 법률관계의 확인에 불과해 소의 이익이 없습니다.
규약·의결권
한 점유자가 여러 구분소유자의 점포를 점유할 때 의결권 계산
점유자가 구분소유자 3명의 점포를 점유하며 각 의결권을 행사하면, 의결권은 각 전유면적 비율에 따르고 의결정족수는 구분소유자 3명으로 계산합니다.
관리단·관리인
관리위원회 위원 자격과 의결정족수 산정, 어떻게 되나
관리위원회 위원은 구분소유자 중에서만 선출할 수 있고 이에 어긋나는 규약은 무효입니다. 관리단집회 결의는 구분소유자 과반수와 의결권 과반수를 모두 충족해야 성립합니다.
관리단·관리인
관리인 선임·해임은 관리단집회 결의로만 — 제24조는 강행규정
대법원은 관리인의 선임·해임을 관리단집회 결의에 의하도록 한 집합건물법 제24조 제2항을 강행규정으로 보아, 이와 다른 규약은 무효이고 전자투표는 서면합의로 볼 수 없다고 판단했습니다.
법률 상담 · 박창신 변호사
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